귀농게시판
| 제목 | 귀농 길잡이<부동산 거래시 필요한 실무자료> |
|---|---|
| 작성자 | 귀농게시판 |
| 작성일 | 2011.11.01 |
| 내용 |
부동산 거래시 필요한 실무자료.
계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 관할 등기소에 가서 토지, 건물 등기부등본 각 1통과 (매매의 경우), 구청에 가서 건축물관리대장과 토지대 장, 토지이용계획확인원 각 1통을 발급받아 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등) 및 사실관계(무허가건물 여부, 과세완납 여부,임대차,물리적 하자여부 등)를 확인하여 이상 유무를 파악한다. 1) 계약시 확인할 CHECK POINT ① 중개대상물건확인·설명서,등기부등본,계약상대방의 본인여부 확인 ② 본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인 ③ 대리인이 나온 경우 - 주민등록증, 위임장, 인감증명서 ④ 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인 2) 반드시 확인되어야 할 계약서 내용 ① 계약당사자의 인적 사항 ② 매매금액 ③ 매매금액 지급방법 ④ 매매부동산의 인도방법 ⑤ 계약위반시 배상문제 ⑥ 계약 년·월 ·일 등 3) 실전! 계약서 작성 a. 계약서의 내용중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고 난외 에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다. b. 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다. c. 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청 이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다. 따라서 등 기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기 재한다. d. 금액을 아라비아숫자를 적지 말고 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고 "金 字"옆에 붙여서 적는다. e. 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당없다는 표시를 하여야 한다. f. 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성림된다. g. 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 잇점이 있다. h. 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다. i. 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한 다는 내용의 신의칙 조항을 기재한다. j. 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인 하여 서명· 날인하고 본 계약서를 매도자,매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다. k. 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다. 4) 잔금지급시 CHECK POINT ① 중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한번 더 확인한다. ② 저당권, 임차권, 전세권 등 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인 한다. ③ 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 특히, 매도용 인감증명서에 기재된 매수 인의 인적사항을 확실학 체크한다. ④ 중개대상물건 확인·설명서를 교부받고 중개수수료를 지불한다. ※준비사항 ◎ 매도인 : 등기권리증, 부동산매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통, (등기부등본과 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통) 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 부동산 인도를 위한 열쇠, 기타 서류 ◎ 매수인 : 주민등록등본 1통, 도장, 잔금 ◎ 중개업자 : 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원, 중개 대상물건확인· 설명서,검인계약서 등. 5) 계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 사항 ① 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용 ② 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용 ③ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용 ④ 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용 ⑤ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용 1) 소유주 확인 중개업자를 통해 계약시엔 중개업자가 작성한 중개대상물확인·설명서와 계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 뒤, 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다. 만약 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다. 위임장없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효다. 대리계약자가 부부간이든 부자간이든 법적으로 대리권은 없다. 계약서를 작성하기 위해서는 계약 상대방의 본인 여부를 확인하여야 하는데 이는 보통 중개업자가 한다. 이때 만약 실소유주의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면 이경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 확인하여야 한다. 위임장이 필요없는 대리계약은 실소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우다. 미성년자와의 계약은 취소 할 수 있기 때문에 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다. 위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해봐야 하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 한다. 뿐만 아니라 계약 명의인에게 연락하여 계약의사를 확인해 봐야 한다. 만약 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수적이다. 2) 해약 및 해약금 일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 이는 희망사항일 뿐 현실은 그렇지 않다. 계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한 자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결 즉시 계약은 유효하게 된다. 계약을 해제하는 경우엔 3가지가 있다. 첫째, 이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다’라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다. 둘째, 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다. 마지막으로 법정해제가 있는데, 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에 따른 해제이다. 이 경우 상당한 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다. 따라서 특약사항란에 ‘24시간 내에 일방이 해제할 수 있다’라는 해제 단서 조항없이 계약이 체결되었다면 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을 상환함으로써만 해제가 가능하다. 그 외에 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금, 보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 해약금으로 간주된다. 3) 부동산 중개 사고 여러가지 주의에도 불구하고 중개사고는 종종 발생한다. 실제로 일어나는 중개사고를 사례별로 나눠보면, 등기부등본과 각종 권리관계를 확인하지 않고서 각종 제한물건의 설정 또는 물건에 대한 하자를 발견하여 계약금을 포기하거나 임차보증금을 제대로 보호받지 못하는 경우가 가장 많다. 그 외에 중개업자의 계약금 및 임차보증금의 횡령, 중개의뢰인의 관련서류 위조에 의한 사기 등이 많다. 따라서 중개업소를 통해 거래하는 경우에도 본인이 모든 것을 직접확인하고 알아보아야 한다. 중개업자들이 거래 성사에 집착하면서 매도인측 말만 듣는다거나 내용을 다소 과장하여 전달하는 경우도 종종 있기 때문이다. 또 중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서도 안된다. 복사나 위조 등으로 원본과 다른 복사본일 수 있기 때문이다. 반드시 원본과 같다는 관계공무원의 인증 여부를 확인해야 하며, 가장 최선의 방법은 본인이 직접 등기부등본을 열람하여 확인하는 것이다. 만약 거래당사자가 이같은 사실들을 확인하지 않고 중개업자의 설명만 믿고 거래에 임하였다가 중개사고가 발생하면 소비자의 과실도 인정된다. 중개사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접 합의를 보는 것이다. 소비자가 현실적으로 받아낼 수 있는 최대 금액은 법인인 중개업자의 경우 1억원, 개인 중개업자인 경우 5,000만원이다. 그러나 중개업자가 무허가 업자이거나 보증보험이나 공제조합에 가입해 있지 않으면 이런 절차도 아무 소용이 없다. 따라서 소비자는 거래를 하기 전에 중개업소에서 비치하고 있는 업무보증서(보증보험에 가입해 있다는 증서)와 허가증(등록증)을 반드시 확인해야 한다. 1) 부동산매매시 세금납부절차 흐름 양도자 취득자 부동산을 매도하는 과정에서 양도차액이 있을시 양도세가 부과된다. ② 취득부동산의 소유권을 등기하기전에 등록세를 시,군,구에 납부하여야 한다. ① 97년부터 부동산을 매매하면 등기하기전에 먼저 세무서에 부동산양도 내용을 신고해야 하며 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월내에 세금을 납부하면 세금공제를 받는다. ③ 소유권등기 신청시에는 등기소에 등기서류와 함께 등록세를 납부한 영수증을 첨부하여 제출한다. ④ 취득한 날로부터 150일이내에 취득세를 해당시,군,구에 신고, 납부하여야 한다. 그 기간을 넘기 그 기간을 넘기면 20%의 가산금이 |
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