귀농게시판
| 제목 | 귀농 길잡이<농가주택 구입요령> |
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| 작성자 | 귀농게시판 |
| 작성일 | 2011.12.08 |
| 내용 |
농가 주택 구입 요령
농가주택 구입시 장점 1. 매입 절차가 복잡하지 않습니다. 부지매입부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않은 전원주택마련의 길은 자칫 잘못하면 쓸데없는 곳에 시간과 돈을 허비할 수 있습니다. 그러나 농가주택은 이미 집이 지어져 있기 때문에 매매의 형식만 취하면 돼 농지전용이나 건축의 절차가 없어 단순합니다. 매매계약만 하면 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수도 있고 또 살면서 하나씩 고쳐갈 수도 있습니다. 그래서 시간적인 여유가 없는 수요자들에게 적당합니다. 2. 저렴한 가격으로 전원주택을 마련할 수 있습니다. 준농림지를 구입, 전용을 하게 되면 전용부담금이나 대체농지조성비를 내야하고 다시 건축비가 드는 반면 농가주택을 구입해 개조하면 비용을 줄일 수 있습니다. 3. 소액으로도 가능합니다. 소형평수들이 많아 투자금액이 작습니다. 준농림지에 컨테이너 박스를 설치하고 임시거처를 마련한다 해도 전기가설을 하고 지하수를 파 수도를 쓰게 된다면 그 비용도 상당할 것입니다. 4. 옛집의 분위기를 그대로 보존할 수 있습니다. 농가주택의 기둥과 서까래 등 기존구조체가 튼튼하다면 헐고 새로 짓는 것보다 개조가 더 품위 있고 분위기 있습니다. 농가주택은 대부분 흙이나 나무로 되어 있는데 이런 분위기를 살려내고 입식부엌과 욕실을 실내에 두면 전원생활에 문제가 없습니다. 5. 농가주택에 달린 창고나 축사를 개조해 다용도 공간으로 이용할 수 있다는 점입니다. 이들 건물은 흙이나 돌, 나무 등 천연자재로 되어 있으며 허름한 경우가 많은데 원룸형식으로 꾸미면 좋습니다. 개조한 후 주택으로 용도변경하면 별채로 사용 가능합니다. 6. 살기 편하다는 점입니다. 빈집이 있는 곳은 기존 마을이 형성돼 있어 마을 사람과 주택신축시 생길 수 있는 마찰을 조금이라도 줄일 수 있습니다. (대부분의 귀농선배님들이 일년정도 현지에 살아보고 마을 주민들과 어느 정도 동화된 후에 주택신축 하라는 충고는 때에 따라서는 필요한 부분입니다.) 그리고, 어느정도 대중교통망이 있습니다. 7. 대부분의 농촌주택은 마당이 넓어 텃밭으로 이용할 수 있습니다. 농가주택 단점 1.건축규모가 대부분 작습니다. 농가주택은 예전에 지은 집들이 많아 건평이 보통 10~15평 사이가 많고 규모가 있는 집이라야 건평 20평정도입니다. 구조도 입식 생활에 익숙한 도시민에게는 불편한 점이 많습니다. 2. 건축법상 문제가 많은 농가 주택이 생각보다 많아 일반적인 주택매매와는 달리 꼼꼼하게 체크하고 신경써야 합니다. 그 이유 중 하나는 현재 농촌에는 지적도상 도로가 없는 농가가 많다는 것입니다. 도로가 관심의 대상이 된 것은 자동차가 등장하면서부터 지 그 이전에는 그리 중요하지 않았습니다. 그래서, 집을 지을 때 건축법상 도로 몇 미터이상 접해야 한다는 법도 생긴지 얼마 되지 않습니다. 대부분의 농가주택들은 몇 십년이 넘은 것이 많기 때문에 현행법과 무관한 집이 많다는 것입니다. 농가주택 구입 시 단점이라기보다는 주의할 점 농가주택을 구입할 때 집이 있다하여 덜렁 사버리면 곤란한 경우를 당하게 됩니다. 그래서, 귀찮다고 생각마시고 전문가(부동산업자 또는 관할 군청 담당 등)와 상의하시고 매입절차를 밟으셔야 나중에 후회하지 않습니다. 주의하셔야 할 점들을 간략하게 짚어보면 1. 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있습니다. 이를 확인하기 위해서는 일차적으로 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 확인해 보아야 합니다. 농가 주택은 80년대 들어 도시민들의 소액투자대상으로 거래되었으나 이때는 계약서만 있으면 면사무소 산업계에서 건축물대장을 재무계에서 명의변경을 가옥대장을 명의만 변경해 주었습니다. 그러나 언제부터인가 모든 부동산 등기를 의무화하게 되면서 각 지역 등기소마다 차이는 있어도 95년부터는 처음 건축물 대장상 기재된 소유자가 보존등기해야 이전등기를 할 수 있어 문제점이 많았습니다. 대부분 농가주택은 50~70년 사이에 건축이 돼 소유주가 자주 바뀌었기 때문에 건축물대장을 꼭 확인해야 합니다. 다행히 가옥대장은 계약서만 있으면 면사무소 재무계에서 명의변경만 하면 되지만 이는 극히 드문 경우입니다. 간단하게 말하면 내가 구입하려는 집의 가옥대장 또는 건축물 대장 그리고, 건물,토지소유주 모두 동일인으로 만들고 계약하면 된다는 소립니다. 만일, 가옥대장과 건축물 대장에도 나와 있지 않은 집이라면 무허가 주택입니다. 이 경우는 가옥대장과 현소유주가 다른 경우보다 더 문제가 없습니다. 이 경우에는 상황에 따라 군청에 문의하고 처리하시면 됩니다. 오히려 무허가 주택인 경우 구입한 주택을 그냥 대충 보수하고 사시는 분 중에는 별 신경 안쓰고 군청에 문의나 신고도 안하고 사는 분도 있습니다. 2. 지상권문제에 대해서도 필히 확인해야 합니다. 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말합니다. 다 낡아 허물어진 집이라고 부수고 새로 짓는다고 생각하여 문제없을 거라 생각하신다면 착각하신 겁니다. 전 주인이 알려주지도 않은 다른 사람의 지상권이 있는 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 됩니다. 매매를 해서 샀지만 서류상으로는 땅만 산 것입니다. 가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수도 있는데 이런 경우에는 무허가 건축물이 등기상 나와 있지 않은 무허가 건축물입니다. 이에 대해 만에 하나 발생할 수 있는 건물에 대한 소유권문제는 매도자가 책임진다는 문구를 계약서에 꼭 넣어 처리해야 합니다. 아무리 낡고 폐가와 같은 집이라도 나중에 매도자와 다른 실제 건물주인이 나타나 지상권을 주장하면 골치 아프게 됩니다. 다 쓰러져가는 집이라 재산가치가 없는 것으로 생각하고 처리한 것이지만 건물소유주가 매도자와 다르다면 불이익을 당할 수 있습니다. 그리고, 건물주가 나중에 막무가내로 돈을 요구하면 얼마 정도는 들어 줄 수 밖에 없습니다. 피곤한 일이지요. 3. 반대로 집주인인데 토지소유주는 아닌 경우도 있습니다. 지상권만 갖고 있다는 것입니다. 계약당시 구입하고자 하는 집에서 차한잔 마시며 기분 좋게 집주인과 계약했는데 나중에 잔금 치를 시에 토지 소유주가 다른 경우를 확인하는 경우도 있습니다. 쓸만한 집이 주변 시세보다 너무 터무니없이 싸게 나왔다면 십중팔구는 이런 집입니다. 그러나, 집상태가 좋고 일년 도지세(토지 사용료)가 싸다면 생각해 볼 수도 있습니다. 어째든 건물은 내것이니까요. 그리고, 나중에 토지를 매입할 수도 있습니다. 토지주는 건물주인 제게 안팔면 제 값에 팔기 힘드니까요. 땅을 팔 의사가 있으면 가장 먼저 연락이 옴니다. 그러면 시세보다 싸게 매입하실 수 있습니다. 그러나, 그 토지를 매입하기 전에는 현재 소유주도 팔기 힘든 것처럼 나중에 팔려면 힘든 단점이 있습니다. 누구나 토지와 건물이 모두 내 것이기를 원하니까요. 그래도, 평생 살 생각이고 집 상태가 괜찮다면 보통 건축비 시세 이하이므로 생각해 볼만한 물건입니다.- 4. 개조해 살 목적으로 빈집을 산다면 내부골조를 잘 살펴봐야 합니다. 개조가 가능한 상태의 집이라면 개조해서 사는 것이 더 이익이고 남다른 집을 지을 수도 있습니다. 5. 빈집의 경우 주변사람들이나 소개를 해준 부동산에 그 집의 내력을 들어보는 것도 중요합니다. 과거 집주인이 패가망신하였다든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서도 기분이 찜찜할 것입니다. 준농림지와 비교 용인시 양지면 수목리에 대지 2백평의 매매가가 8천2백만원입니다.(평당 41만원) 이 대지와 인접한 같은 평수 200평 준농림지 전의 매매가격은 6천만원입니다.(평당 30만원) 이 준농림지의 공시지가는 평당 12만원이며 대지와 밭의 가격차이는 2천2백만원(평당 11만원)입니다. 과거의 시세이지만 이렇게 보면 준농림지가 훨씬 쌉니다. 그러나 집을 짓는다 하였을 때 대지는 곧바로 집을 지을 수 있지만 준농림지는 전용을 받아야 합니다. 준농림지 전을 대지로 만드는데 들어가는 비용은 대체농지 조성비(공시지가의 20%)가 평당 1만4천8백76원 지역개발공채 평당 9백92원 설계사무소 전용허가 대행비 2백만원 등입니다. 이를 계산하면 1. 전용허가 대행비 2백만원 2. 전용부담금 공시지가 12만원×0.2×2백평=4백8십만원 3. 대체농지조성비 1만4천8백76원×2백평=2백97만5천2백원 4. 지역개발공채 9백92원×2백평=19만8천원입니다. 여기까지가 전이 대지로 형질변경하는데 드는 서류상의 비용입니다. 이를 합하면 8백42만6천4백원이며 여기에 땅값 6천만원을 더하면 7천17만2천원입니다. 대지 8천2백만원과 비교했을 때 1천1백82만원을 절약할 수 있습니다. 그러나, 여기에 상수도시설을 하기 위한 관정비용과 그동안의 시간을 계산한다면 다 쓰러져가는 헌집이 있는 대지와 전의 가격차이는 미미합니다. 여기서, 시간이라는 것은 상황에 따라 돈으로 환산되어 당신을 압박할 수도 있습니다. 자신의 시간을 아끼기 위해 전문가에게 맡겨 처리하신다면 모두 비용으로 청구되기 때문입니다. 여기까지 개략적인 농가주택의 장단점을 정리해봤습니다. 1. 현재 사람이 살고 있으며 생활의 편의를 위해 조금만 손 보면 될 집. ( 집값이 주변 나대지가격 대비 조금만 산정된 경우이면 금상첨화입니다 |
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