귀농게시판
| 제목 | 귀농 길잡이<농가주택 취득절차> |
|---|---|
| 작성자 | 귀농게시판 |
| 작성일 | 2012.05.11 |
| 내용 |
<농가주택 관련세법>
부동산 세법만큼 멀고도 험한 길이 있을까? 주택비 장만도 문제지만 막상 돈이 있어서 집을 장만하려고 해도 이러저러한 제한에 걸리는 것이 한둘이 아니다. 그러나 최근 정부는 도시민이 전원에 주택을 소유하는 것을 용이하게 하기 위하여 각종 혜택을 준비해 왔다. 이런 혜택들을 놓치지 말고 잘 챙기는 것도 하루빨리 전원생활을 시작할 수 있는 지름길이다. 먼저 660㎡규모 미만 농가주택의 신축이 가능하도록 하였다. 이 경우에는 양도소득세 비과세 특례를 적용해준다. 이는 1세대 1주택자가 2003년 8월 1일부터 2014년 12월 31일까지의 기간 중에 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우, 양도소득세를 비과세하여 준다. 단 대지면적이 660㎡(200평) 이내, 주택 연면적이 150㎡(45평) 이내여야 하며 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 취득당시에는 2억원 이하여야 한다(조세특례제한법 제99조의 4) 농가주택은 이미 지어져 있는 집이기 때문에 전용절차를 밟는다거나 건축허가 등의 절차와 무관하게 매매의 형태로 구입·임대 할 수 있어 간단한 개조 후 바로 생활할 수 있는 장점이 있다. <농업인 주택 취득하기> 농업인주택이란 농업인이 설치하는 주택의 일반적인 정의가 아니고 농업진흥구역 내에 설치 할 수 있는 주택의 범위를 정하는 것이다. 즉 농지법에서 농업인에게만 특혜로 인정하는 법적인 개념인 것이다. 농업인 주택을 지으려면 현행법상 2단계의 조건을 거쳐야 하는데, 첫째, 농지법상 농업인이 되어야 하고 둘째, 농지법이 정한 연간수입비율과 세대주 등 추가조건을 충족해야 한다. 농업인주택은 이런 두 요건을 모두 충족한 후에 아래의 조건들을 갖추고 나서 적법한 농지전용허가를 받아서만 지을 수 있다. ● 농업인주택 신청자 조건 ①1인 이상의 농업인 중 세대주가 설치 >>농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 당해 세대의 농업·임업·축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대주 >>당해 세대원 노동력의 2분의 1이상으로 농업·임업·축산업을 영위하는 세대 ②당해 세대의 농업·임업·축산업의 경영에 근거가 되는 농지·산림·축사 등이 소재하는 시·군·구·읍·면 또는 이에 연접한 시·군·구·읍·면 지역에 설치 ● 농업인주택부지로 전용신고 할 수 있는 조건 무주택 세대주로 농업진흥지역 밖에 설치하고자 할 경우에 한함 ①현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설일 것 ②무주택자가 농업진흥지역 안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 함 ③유주택자가 농업진흥지역 안이나 밖에 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를 받아야함 □ 농업인주택 부지 및 시설 기준 ①부지 : 총면적이 660㎡(200평) 이하이고, 당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적 (부지면적 아님)을 합산한 면적인 660㎡(200평) 이하 ②시설 : 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고, 축사 등 농업·임업·축산업을 영위하는 데 필요한 시설이어야 하고 대규모 축사시설 등과 같이 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 경우에는 별도로 허가(신고) 신청 가능 □농업인 주택 사후관리 >> 농업인 주택은 농지전용 후 농업인주택으로 사용된 지 5년 이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우에는 농지법 시행령 제59조의 규정에 의거 용도변경 승인을 받아야 함. 단, 농업진흥지역 내에서는 행위제한 규정 (기간이 경과하여도 일반주택으로 용도변경 안됨)에 저축되지 않아야 함 >> 용도변경 승인이 가능할 경우에는 용도변경승인을 신청하는 자가 감면되었던 농지보전부담금 납부 지목이 대지인 경우는 주택 건축이 가능하며, 논밭이나 임야의 경우도 주택 건축이 가능한데, 용도지역에 따라 조건이 다르므로 자격요건이 되는지 상세히 살펴봐야 한다. 1) 농업진흥지역의 농지 * 농사를 전업으로 하는 세대주가 농업인 주택을 건축하는 경우 660㎡(200평) 한도 내에서 농지전용을 허용 * 최소한 1,000㎡(303평) 이상 규모의 농지에 농작물을 경작해야 함 * 1년간의 영농기간이 필요 * 최소한 1,660㎡(503평) 이상 농지소유 필요 (303평 경작+최대전용면적 200평) 2) 비농업 진흥지역 농지 * 1,000㎡(303평)까지 가능하나, 신고만으로 건축이 가능한 주택 규모는 99㎡(30평)이하 * 농지 소재지 시·군에 거주하는 주민이 아니면 농지 구입이 불가능하지만, 구입 즉시 전용 허가를 먼저 받으면 거주지에 관계없이 소유권 이전등기가 가능 3) 보전임지 임야 * 농업진흥지역 농지와 같은 자격요건 * 전용면적은 주택만 짓고자 할 때는 181.5평, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 453.7평까지 전용을 허용 4) 준 보전임지 임야 * 임야 형질 변경 * 논·밭의 전용과정과 동일. 단, 농지는 건물이 완공되야 전용절차가 가능 단, 임야의 경우는 시설공사가 30%이상 진척되면 형질 변경사업 준공허가 신청 가능 * 허가일로부터 3개월 이내에 사업에 착수 * 임야의 겨우는 형질 변경허가를 받은 후 권리의 승계가 가능 * 대체 조림비(평당 2,654원)와 전용부담금 (임야공시지가의 20%) 납부 농업인의 경우 제외 <농가주택 구입시 주의할 점> 농가주택들 중에는 대지가 아닌 농지에 지어져 있는 경우가 많고, 또 무허가 건물인 경우도 있다. 농가주택을 구입할 때는 지적도상 도로가 없다든지 등의 건축법상 문제가 되는 경우가 많기 때문에 일반적인 주택 매매와 달리 더 꼼꼼하게 체크하고 신중하게 결정하자. □ 등기는 되었는지 확인하라! 구입하기 전에 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장을 꼭 확인해 보아야 한다. 특히 과거에는 매매계약서만 있으면 명의변경을 해 주어 등기가 안 된 채 명의가 바뀐 집들이 많아 이런 사실을 모른 채 등기가 안 된 주택을 구입하였을 경우 과거 매매 사실을 모두 찾아 양도신고를 한 후 등기를 해야 하는 일이 발생하기도 하므로 등기가 되었는지 꼭 확인하자. □ 지상권 문제를 확인하라! 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말하는 것으로 땅주인과 건물주가 같은지 확인하자. 땅주인과 건물주인이 다른 농가주택들도 있는데 이럴 경우 땅을 구입했어도 건물에 대한 권리를 주장할 수 없어 건물을 다시 사야 하는 문제가 발생하기도 한다. □ 도로가 있는지 확인하라! 농가주택 중에는 실제로 이용되는 도로는 있지만 지적도상 도로가 없는 주택도 많다. 이 경우 실제로 사용되는 도로는 사유지가 일반적이므로 건물을 신축할 때 도로부분에 대한 토지의 사용승낙서를 첨부해야 하는 등 번거로운 점이 발생하게 되므로 꼼꼼히 살펴봐야 한다. □ 농지가 딸려 있으면 주의하라! 농가주택에 텃밭이 딸려 있는 경우가 많아, 농가주택과 텃밭을 함께 매매해야 하는 경우가 있다. 외지인에게 농지는 1,000㎡(303평) 이상 되어야 이전등기가 가능하므로 구입하기 전에 텃밭의 평수를 확인한 후 구입해야 한다. 또 농가의 대지 평수가 500㎡(151평)을 초과할 경우 토지거래허가구역에서는 반드시 허가를 받아야 한다는 점도 명심하자. □ 개조가 가능한 집인지 확인하라! 개조할 생각으로 농가주택을 구입한다면 기본 골조를 먼저 살펴보자. 내부의 기둥이나 서까래 등 골조가 튼튼해야 개조하는데 문제가 없다. (출처 : 귀농귀촌길라잡이 / 농촌진흥청 국립농업과학원) |
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