귀농게시판
| 제목 | 귀농귀촌용 땅 구하기 20계명 |
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| 작성자 | 귀농게시판 |
| 작성일 | 2011.10.25 |
| 내용 |
전원생활도 재테크다…귀농&귀촌용 땅 구하기 20계명
2011-06-12 08:36 (1)개별 땅을 사지 말고 지역을 사라 시골 땅을 살 때는 개별 땅의 입지조건이나 가격을 따지기 전에 먼저 그 지역(크게는 里단위, 작게는 마을 단위)의 가치를 파악해야 한다. 지역 가치가 높은 땅을 골라야 나중에 전원생활을 누리면서 땅값 상승이라는 ‘덤’을 얻을 수 있다. 지역 가치가 높은 땅은 배산임수, 남향 등의 자연환경은 물론 개발호재, 문화·교육시설, 생활편의시설도 어느 정도 갖추고 있어야 한다. (2)지역을 선택할 때는 반드시 ‘재해지도’부터 살펴라 지구 온난화에 따른 기상이변으로 매년 폭설과 폭우, 가뭄 등 자연재해가 심각하다. 따라서 보금자리 터로 점찍은 지역이 있다면, 먼저 해당 관청을 찾아 그 지역에 대한 자연재해 정보를 확인한다. 상습적, 반복적으로 자연재해를 입는 곳은 각 자치단체가 작성하는 재해정보 지도를 보면 파악할 수 있다. (3)정부의 귀농·귀촌 지원책을 적극 활용하라 정부는 예비 귀농·귀촌인이나 이제 막 전원생활에 들어간 이들의 성공적인 시골 정착을 돕기 위해 전원주택 신축 및 구입, 농지 및 임야 구입을 지원하고 있다. 전원주택 구입 및 신축 자금은 세대당 최고 4000만 원, 농지 및 임야 구입 자금은 세대당 최고 2억 원까지 대출 지원(이차보전 방식)을 해준다. 연리 3%로 5년 거치 10년 분할 상환 조건이다. (4)부동산은 현장이다. 인터넷 믿지말고 발품을 팔아라 지인이나 중개업자를 통해 땅을 소개받고, 인터넷을 통해 해당 땅에 대한 정보를 대략 파악한 뒤 서둘러 (가)계약을 맺는 것은 금물이다. 반드시 현장을 찾아 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도 등 공부와 다른 점은 없는지, 물을 얻기는 용이한지, 이웃 땅과의 분쟁 여지는 없는지, 주변에 혐오시설은 없는지 등을 상세하게 파악해야 한다. 물론 발품을 팔기 전에 먼저 인터넷 위성지도와 항공사진 등을 통해 도로, 등고선, 땅의 모양과 활용도 등을 살핀다. (5)내 것이 될 땅은 첫눈에 ‘필’이 꽂힌다. 땅에 대한 느낌이 중요하다. 전원보금자리용으로 어떤 땅을 처음 봤을 때 입지, 진입로 등 몇몇 객관적인 기준 외에도 뭔가 포근하고 아늑한, 그래서 끌어들이는 느낌이 오는 땅이 있다면, 자주 찾아가 그 느낌을 재차 확인해본다. 땅도 인연이기 때문이다. 첫눈에 반한 땅은 정성껏 가꾸고 보살피기 마련이고, 그 결과 누구나 마음에 드는 좋은 땅으로 거듭나게 된다. (6)턱없이 싼 매물에는 반드시 함정이 있다. 땅의 가격은 시세든, 호가든 그 땅의 모든 것을 보여준다. 풍수, 입지, 생활환경, 미래가치를 완벽하게 갖춘 땅이 터무니없이 싼 매물로 나올리는 없다. 급매물 역시도 주변 시세를 감안해 낮춰 내놓을 뿐이다. 따라서 턱없이 싼 땅은 뭔가 하자를 감추고 있다고 보면 크게 틀리지 않는다. 반드시 현장을 찾아가 왜 싸게 나왔는지 그 이유를 먼저 파악하고, 그래도 메리트가 있다면 그때 비로소 계약을 체결한다. (7)오지 땅 사기전에 군부대부터 살펴라 시골 땅, 특히 경기도와 강원도 접경지역은 주변에 군부대 및 훈련장 등 군사시설이 많다. 이들 군 시설 주변의 땅은 가격이 바닥세를 면치 못한다. 따라서 오지 땅을 사려 할 때는 주변의 군 시설 현황 파악은 물론 혹시 신규 조성 계획이 있는지를 미리 확인한다. 그래서 시골 땅은 관리지역 등 개발 가능성이 높고 간선도로 접근성이 좋으며 마을이 형성된 곳이 좋다. (8)정보 선점력과 분석력을 키워라 전원생활과 투자가치란 두 마리 토끼를 잡기 위해서는 토지정책의 흐름을 남들보다 빨리 정확하게 읽어야 한다. 땅값 상승을 견인하는 지역 개발은 바로 이 토지정책에 의해 진행되기 때문이다. 따라서 정보 선점력과 분석력을 키워야 한다. 특히 드러난 정보를 가공 처리하고, 현장을 직접 찾아가 숨어있는 가치를 발굴해내는 정보 분석력이 더욱 중요하다. 국토종합계획부터 지구단위계획에 이르기까지 각종 정책변화에 항상 관심을 가진다. 그러면 ‘미래의 땅’을 감지할 수 있다. (9) ‘제도적 하자’가 되레 장점이 되는 땅을 노려라 수도권의 경우 문화재보호구역으로 묶이면 각종 규제로 인해 땅 값이 주변에 비해 낮게 형성된다. 하지만 지방의 시골 땅은 되레 쾌적성, 청정성을 강화시켜준다. 문화재보호구역 안에는 축사, 분묘 등 혐오시설을 설치할 수 없다. 반면 전원주택을 짓는 데는 그 절차가 조금 오래 걸릴 뿐 큰 문제는 없다. 열목어 서식지여서 문화재 보호구역으로 지정된 곳은 국유림과 하천 등의 공유지를 앞마당, 정원처럼 활용할 수 있다는 것도 장점이다. (10)땅을 사면 농부의 마음을 가지고 오래 묵혀라 땅 매입 및 관리는 장 담그기와 같다. 오래 묵힐수록 숙성된 맛(투자가치)이 좋다. 따라서 나름대로 입지, 재료, 시세 분석을 마친 뒤에 땅을 골라 샀으면 농부의 마음으로 그저 애지중지 땅을 가꾸고 보살펴라. 실제 5년 단위와 10년 단위 연평균 수익률은 큰 차이가 난다. 10년보다 20년 후의 연평균 수익률이 훨씬 높은 것은 물론이다. 땅 테크는 그저 묵묵히 천직인 농사를 짓는 농부에게 주는 신의 축복처럼 단순할지도 모른다. (11)맹지라고 기피하지 말고 팔자 고칠 맹지를 찾아보라 진입로가 없는 맹지는 그 자체로는 집을 지을 수 없기 때문에 진입로가 있는 다른 땅에 비해 가격이 훨씬 싸다. 하지만 맹지라도 길과 통하는 이웃 토지주로부터 사용승낙서를 받으면 맹지에서 탈출할 수 있다. 물론 이 때는 사용승낙 비용을 최소화 하는 게 관건이다. 또 동호인 등 공동구매 방식으로 여러 필지의 맹지와 도로를 확보하고 있는 땅을 함께 사들여 개발하는 것도 한 방법이다. (12)기획부동산 땅은 쳐다보지 않는 게 상책이다. 기획부동산이 임야나 농지를 헐값에 사들여 잘게 쪼개 비싸게 파는 땅은 아예 관심을 갖지 않는 게 좋다. 이들은 엄청난 폭리를 취하면서 그 희생을 분양받는 투자자에게 전가한다. 또 이들이 쪼개 판 땅은 대부분 집을 짓기 어렵다. 고객에게 수익을 안겨주는 경우도 간혹 있기는 하지만 전체적으로 리스크가 너무 크다. (13)장수마을, 명품길, 치유의 숲 등 전원테마가 있는 곳이라면 더 좋다 전원생활의 주된 목적 중 하나가 바로 건강하고 행복한 노후를 보내는 것이다. 예부터 건강하게 오래 사는 터, 즉 장수마을이라면 전원생활 터로서 금상첨화다. 주변에 둘레길, 올레길, 숲길 등 명품길이 있다면 산책을 즐기기에 안성맞춤이다. 몸에 좋은 피톤치드와 음이온을 뿜어내는 편백나무, 소나무, 잣나무 등 자연치유의 숲이나 휴양림이 있는 곳 또한 전원생활을 즐기기에 제격이다. (14)전원생활 터 구할 때 풍수도 살펴라 풍수를 단지 미신으로 터부시 하는 경향이 있다. 하지만 풍수는 조상 대대로 내려온 생활의 지혜다. 가급적 배산임수, 북고남저, 남향 또는 동남향 등의 풍수의 기본적 조건을 갖춘 땅을 마련하는 게 좋다. 물론 이런 땅은 흔하지 않지만, 풍수적 관점에서 크게 벗어난 땅은 피하는 게 이롭다. 습한 땅, 매립한 땅, 수맥이 흐르는 땅, 계곡 옆 북향 땅 등이 그렇다. (15)좋은 땅 잡으려면 좋은 중개업자를 친구로 만들어라 도시인들은 전원 땅을 마련하는 데 있어 누군가의 도움이 필요하다. 이 때 대부분은 지역 중개업자를 찾게 된다. 사실 전국구 토지 전문가란 없다. 해당 지역에 관한 한 그 지역 중개업자가 최고 전문가다. 따라서 좋은 중개업자를 만나는 게 중요하다. 지역 중개업자를 친구로 만들면 그가 확보하고 있는 저렴하면서도 양질의 땅을 우선 소개받을 수 있다. 물론 고객과 중개업자 간에 신뢰가 전제되어야 한다. (16)고속도로 IC와 복선전철 역세권에 돈을 묻어라 편리한 교통망에 수려한 풍광을 갖춘 전원주택지라면 그 자체로 몸값이 뛴다. 따라서 고속도로 IC 일대와 복선전철 역세권은 전원시장에서 단연 인기 테마다. 서울 및 수도권 접근성이 좋은 이런 곳은 전원생활에 더해 투자가치를 덤으로 얻을 수 있기 때문이다. 서울~양양간 동서고속도로(경춘고속도로 포함), 경춘선 복선전철과 중앙선 복선전철 구간 등이 대표적이다. (17)산 좋고 물 좋다는데…전원생활도 물 확보가 관건이다 시골 어디서나 볼 수 있는 것이 산과 계곡, 그리고 물이다. 그래서 대개 물은 어디나 파면 나온다고 생각한다. 하지만 지하수를 파도 물을 얻을 수 없는 시골 땅도 있다. 또 농약과 비료, 축사로 인해 물이 오염된 경우도 많다. 따라서 땅 매매 계약 전에 반드시 동네 주민이나 지하수 업자를 통해 물이 귀한 곳인지, 지하수를 파면 물을 얻을 수 있는지 확인해야 한다. (18)‘미인 땅’은 만들어지는 것, 경관에 너무 빠지지 마라 대개는 전원주택지나 귀농지를 선택할 때 주변 경관에 집착한다. 그러나 전원생활 선배들은 “경관에 너무 빠지지 마라”고 충고한다. 소위 ‘경관 프리미엄’에 거품이 끼어있어 가격이 비싼 데다 마을에서 멀리 떨어져 있는 외진 곳이 많아 생활 역시 불편하기 때문이다. 타고 태어난 미인 땅도 있지만 좋은 땅은 만들어지는 것이라고 했다. 좀 모자란 듯해 보이는 땅도 살면서 천천히 가꾸어 나가면 미인 땅이 된다. (19)계곡 옆 전원주택지, 환상에서 벗어나라 계곡 옆 전원주택지는 A급 땅으로 인정받기에 가격 또한 비싸다. 하지만 풍수에서는 이런 곳은 집터로 좋지 않다고 본다. 계곡은 밤낮으로 바람이 불어대는 데다 물이 급하게 흘러 시끄럽고 생기를 흩어지게 한다. 또한 장마철 집중호우 때나 겨울철 폭설이 내릴 때 여러 가지로 생활하기가 불편할 뿐 아니라 안전사고의 우려도 있다. (20)기초토목공사 |
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